Chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Việc mua bán, đặt cọc, trao đổi đối với nhà-đất, chung cư diễn ra trên thị trường hết sức sôi động và diễn biến đà tăng lên nhanh chóng. Việc này phát sinh từ nhu cầu thực tế và khả năng của các đối tượng tham gia; có người muốn bán, có người muốn sở hữu vị trí khác, có người đánh giá lại tiềm năng của bất động sản hoặc số còn lại không có khả năng trả lãi ngân hàng. Vậy yêu cầu đưa ra, làm sao để việc giao dịch dân sự này được diễn ra một cách an toàn ?

Một ví dụ nhỏ từ quá trình tiếp nhận của Văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân Trung từ khách hàng liên quan đến vấn đề này như sau:

Vợ chồng tôi dự định mua một ngôi nhà có diện tích 100 m2 tại khu Khả Lễ, phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh với giá hơn 9 tỷ đồng. Tuy nhiên qua tìm hiểu thì tôi được biết rằng chủ của ngôi nhà này đang thế chấp nhà, đất tại ngân hàng để vay số tiền 5 tỷ đồng. Hiện tại chủ nhà rất cần chuyển nhượng ngôi nhà nêu trên để có tiền trả nợ cho ngân hàng và mua một ngôi nhà khác, còn vợ chồng tôi thì rất cần mua nhà để ở vì hợp đồng thuê nhà cũ của vợ chồng tôi đã hết. Khi chúng tôi ra văn phòng công chứng để yêu cầu làm hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng thì bị các công chứng viên từ chối vì chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng do nhà, đất đang thế chấp. Vậy trong trường hợp này văn phòng công chứng từ chối việc thực hiện chuyển nhượng của chúng tôi có đúng hay không? Tôi phải làm sao để vừa có thể mua được nhà vừa có thể tránh được rủi ro phát sinh sau này.

Văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân Trung xin được tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo quy định pháp luật, các giao dịch bảo đảm như thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất phải được đăng ký theo quy định pháp luật. Khi đã thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu chủ sở hữu tài sản muốn thực hiện các quyền về tài sản (uỷ quyền, đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…) thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo mong muốn trong phạm vi cho phép. Chỉ xét riêng về điều kiện chuyển nhượng thì bên nhận thế chấp và bên thế chấp buộc phải thực hiện xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (phòng tài nguyên, môi trường cấp huyện), chủ sở hữu quyền mới có thể thực hiện quyền định đoạt tài sản. Như vậy, việc văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của anh là hợp pháp vì mảnh đất đó đang bị thế chấp.

Thực tế nhất trong trường hợp của bạn, do chủ nhà đang thiếu tiền cần phải tiến hành giao trước một phần tiền ngôi nhà trước rồi mới có tiền để trả nợ cho ngân hàng để thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Do đó muốn mua được ngôi nhà trên bạn nên đặt cọc một khoản tiền nhận chuyển nhượng trước cho chủ nhà để phía chủ nhà có đủ khả năng giải quyết món nợ tại ngân hàng và xóa thế chấp nhà, đất sau đó hai bên cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng rồi thanh toán nốt số tiền nhận chuyển nhượng còn lại.

Lưu ý về việc đặt cọc tiền nhận chuyển nhượng bạn nên thực hiện cẩn thận để tránh rủi ro trong trường hợp Chủ nhà sau khi nhận tiền cọc sẽ lật lọng, không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng nhà, đất cho bạn.

Do đó khi thực hiện việc đặt cọc bạn nên yêu cầu Thừa Phát Lại – Văn phòng thừa phát lại Ngô Xuân Trung lập Vi Bằng đáp ứng rõ những công việc sau:

Trình bày/trao đổi rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản (…) và quá trình làm việc đối với ngân hàng về dự định của bên chuyển nhượng;

Thoả thuận về việc sử dụng tiền đặt cọc, số tiền chuyển nhượng và cách thức liên quan;

Thoả thuận về trình tự/thời gian thực hiện;

Thoả thuận về biện pháp xử lý vi phạm trong các tình huống;

Ghi nhận lại các cam kết/ràng buộc khác trong buổi làm việc;

Nếu, Vi Bằng do Thừa phát lập ghi nhận lại đầy đủ, trung thực khách quan các thỏa thuận giữa các bên giúp cho các bên có căn cứ pháp lý để tôn trọng thực hiện nghiêm túc các thỏa thuận với nhau, và Vi Bằng còn có thể được Tòa Án sử dụng làm chứng cứ để buộc phía chủ nhà trả lại tiền cọc cũng như bồi thường thiệt hại cho bạn.

Bên cạnh đó, việc lập vi bằng cho thấy nhiều lợi ích như sau:

Thuộc tính không thể chối cãi: Người được nhận tiền không thể chối cãi về việc chữ ký hay nét chữ trên vi bằng, vì Thừa phát lại đã kiểm tra nhân thân và giấy tờ của cả hai bên và lưu hình ảnh về việc giao nhận tiền.

Giá trị chứng cứ: Vi bằng cần và được đáp ứng các tính: liên quan, khách quan, hợp pháp theo quy định về giá trị chứng cứ tại bộ luật hình sự. Vi bằng được lập và đăng ký tại Sở Tư pháp có giá trị chứng cứ cao, không cần phải chứng minh thêm. Người bị xâm phạm quyền lợi chỉ cần nộp vi bằng cho Tòa án khi cần giải quyết vụ việc.

Bảo mật và an toàn: Vi bằng lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại và Sở Tư pháp với chế độ bảo mật và an toàn tốt nhất. Trong trường hợp mất, thất lạc hoặc hỏng hóc vi bằng, người yêu cầu có thể xin bản sao vi bằng từ Văn phòng Thừa phát lại hoặc Sở Tư pháp để cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết.